La location solidaire, une autre façon de louer son bien…

Oct 7, 2020 | Bailleur

La location solidaire, un dispositif gagnant-gagnant

Vous vous sentez une âme de bon samaritain mais ne possédez pas-trop- l’esprit d’aventure ? Vous aimeriez louer votre logement  sereinement tout en bénéficiant d’une fiscalité optimum ? Il serait peut-être judicieux de vous intéresser à un système peu connu et sécurisé : la location solidaire.

En 2018, le gouvernement d’Edouard Philippe a élaboré un plan quinquennal pour le « logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme ». Parmi les 5 priorités, l’un des axes concerne la mobilisation du parc privé à des fins sociales.

Sans avoir attendu ces directives, les associations spécialisées dans l’accompagnement des personnes en difficultés portent depuis de nombreuses années cette ambition. Elles proposent aux propriétaires de louer leur logement, avec des garanties de sécurité et de nombreux avantages.  Deux méthodes sont proposées : la location- sous location et le mandat de gestion.

La location- sous location consiste à louer son logement directement à une association agréée par la préfecture. Celle-ci va ensuite le sous louer à une personne ou à une famille dans le besoin, en concluant une convention d’occupation temporaire.

La durée du bail est, selon les cas, d’au moins 6 ou 9 ans. À la fin, vous pouvez opter pour un « bail  glissant » : l’occupant devient le locataire, ou choisir de reconduire le bail avec l’association. Vous pouvez aussi récupérer votre bien, moyennant un préavis de 6 mois.

Un revenu locatif sécurisé avec la location solidaire

L’énorme avantage de ce dispositif est qu’en réalité, le locataire étant l’association elle-même, cela sécurise considérablement le projet. De plus, l’ensemble des risques locatifs, soit les impayés de loyer et les dégradations, ainsi que l’entretien courant, hors vétusté,  sont pris en charge par le preneur.

L’association garantit aussi le paiement du loyer pendant la vacance du bien. Au final, avec un seul interlocuteur, vous déléguez toute la chaîne de la location, en réduisant la probabilité  des difficultés à néant.

« Ce dispositif est vraiment gagnant-gagnant » précise Sylvie Eschalier, responsable chez Humanis et Habitat, « Nous apportons une sécurisation locative optimale,  et même si le loyer est en dessous du prix du marché, avec la défiscalisation associée, il n’existe pas vraiment de perte de rendement  pour le propriétaire

L’autre procédé, plus classique, s’appelle le mandat de gestion. Une agence immobilière sociale ou à vocation sociale (AIS / AIVS),  agréée elle aussi, se charge de trouver le locataire. Le bail est ensuite signé directement avec le propriétaire. L’organisme perçoit et reverse les loyers, et peut aussi proposer une garantie loyers impayés, vacances et  dégradations, et des frais de gestion réduits, voir gratuits dans un premier temps.

Un abattement fiscal de 85 %

Pour le propriétaire, les avantages fiscaux sont significatifs. Avec ces deux systèmes, dès lors que l’intermédiaire est agréé, l’abattement sur les revenus locatifs s’élève d’office à 85  %. Mais il faudra prouver à l’administration fiscale que le loyer pratiqué respecte un plafond, et que le locataire ne dépasse pas un certain niveau de ressources.  

C’est à ce stade que l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), intervient. Chaque propriétaire doit signer obligatoirement une convention et fournir les justificatifs qui serviront de preuve en cas de contrôle. C’est également grâce aux grilles départementales de l’ANAH, remises à jour chaque année, que l’organisme va déterminer le prix exact du loyer.

Après conclusion du contrat, l’établissement va affecter le logement via une commission d’attribution. Elle va vérifier que le dossier de candidature du locataire est en adéquation avec la composition de la famille et la typologie du logement.

Le bien est systématiquement visité, avec une attention particulièrement vigilante sur le respect de la législation et de la réglementation en vigueur, notamment en termes de diagnostics techniques. 

Chez certaines associations, l’accompagnement des locataires est obligatoire. L’organisme se rend plusieurs fois par an sur place, pour exercer des missions au titre de l’accompagnement, mais aussi pour contrôler l’état du logement.

Ce qui permet d’anticiper en amont les problèmes, et rassurer le propriétaire quant à l’entretien de son bien. Quant au paiement du loyer, compte tenu du profil des locataires, il est généralement couvert jusqu’à 80 % par les APL.

Les conditions d’accès à la location solidaire

Pour pouvoir louer un bien en location solidaire, il faut respecter plusieurs critères :

Proposer un logement en bon état, proche des zones d’emploi.

S’engager à louer à un prix modéré et plafonné pour une durée minimale de 6 ans.

Louer à des personnes en démarche d’insertion professionnelle, confrontées à une précarité ou un accident de la vie.

Respecter un plafond de ressource des personnes logées.

Signer une convention avec l’ANAH.

Les aides de l’ANAH 

Sous conditions préalables et en fonction de la nature des travaux, l’ANAH accorde des subventions aux propriétaires bailleurs. Jusqu’à  35 % du montant, plafonné à 1 000 € par m² pour une surface maximum de 80 m².

Auquel s’ajoute une prime de 1 000 € d’intermédiation locative, si plusieurs conditions sont réunies : louer son logement en loyer conventionné social ou très social, louer son logement à une association ou à une agence immobilière sociale agréée pour faire de l’intermédiation locative.

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